Načrtovana gradnja večstanovanjskih objektov v Melju odpira vprašanja o njihovi višini in pogojih, pod katerimi je občina prodala zemljišča.
V mariborskem Melju je načrtovana gradnja novih večstanovanjskih objektov, a načrti med tamkajšnjimi prebivalci vzbujajo pomisleke. Predvideni stanovanjski bloki naj bi bili namreč občutno višji, kot je bilo navedeno ob prodaji občinskih zemljišč leta 2025.
Na problematiko je na seji mariborskega mestnega sveta opozorila mestna svetnica Lidija Divjak Mirnik, na katero so se obrnili prebivalci Melja.
Kot je izpostavila, je bila ob javni dražbi zemljišč navedena največja dovoljena etažnost P+2, kar pomeni pritličje in dve nadstropji. Zdaj pa naj bi investitorja načrtovala objekta etažnosti 2K+P+3 in 3K+P+4, torej s tremi oziroma štirimi nadstropji nad pritličjem ter dodatnimi kletnimi etažami.
Ob tem so prebivalci opozorili tudi na sum nedopustnega deljenja enotnega projekta na več ločenih postopkov. Mestna svetnica je zato občino pozvala k pojasnilom glede višine predvidenih objektov, pogojev prodaje zemljišč in zakonitosti načrtovane gradnje.
Občina: Navedena omejitev ni bila pogoj prodaje
Na Mestni občini Maribor pojasnjujejo, da je treba razlikovati med postopkom prodaje občinskih zemljišč ter prostorskimi in gradbenimi postopki, ki se nanašajo na posamezno načrtovano gradnjo.
Ob javni dražbi, objavljeni 14. maja 2025, je občina za tri zemljišča v Melju zgolj informativno navedla določila takrat veljavnega občinskega prostorskega načrta. Ta je za območje ME-40 kot usmeritev za pripravo občinskega podrobnega prostorskega načrta določal gradnjo prostostoječih večstanovanjskih stavb z največjo etažnostjo P+2.
Kot poudarjajo, občina ob prodaji ni določila novih ali strožjih prostorskih omejitev, temveč je navedla pogoje, ki so izhajali iz takrat veljavnega prostorskega akta.
»Predmet prodaje so vedno zgolj nepremičnine oziroma solastniški deleži na nepremičninah, ne pa konkreten gradbeni projekt,« so pojasnili.
Dodajajo, da so prostorske navedbe v besedilu javne dražbe zgolj informativne narave in ne predstavljajo pogoja javne dražbe ali sklenjene prodajne pogodbe.
Zakaj je torej zdaj mogoča gradnja višjih objektov?
Pri presoji načrtovanih gradenj pa je treba upoštevati tudi prehodne določbe občinskega prostorskega načrta, ki je začel veljati 1. aprila 2025.
Ta v enem izmed členov namreč določa, da se postopki, začeti pred uveljavitvijo novega prostorskega načrta, končajo po določbah prostorskih aktov, ki so veljali ob začetku postopka.
Za začetek postopka se pod določenimi pogoji štejejo tudi že pridobljeni projektni pogoji, mnenje o skladnosti s prostorskimi akti ali pred uveljavitvijo novega načrta vložena popolna vloga za izdajo takšnega mnenja, če se vsebina načrtovane gradnje ni spreminjala.
Po pojasnilih občine sta bila v obeh obravnavanih primerih pogoja za uporabo prehodne ureditve izpolnjena. Zato se je skladnost načrtovanih gradenj presojala po prostorskih aktih, ki so veljali ob začetku posameznega postopka, in ne po določilih novega občinskega prostorskega načrta.
V obeh primerih je bilo izdano pozitivno mnenje o skladnosti načrtovane gradnje s prostorskimi akti.
»Ne gre torej za to, da bi občina po prodaji zemljišč investitorjema naknadno dovolila višjo etažnost od tiste, ki izhaja iz sedaj veljavnega OPN MOM, temveč za uporabo prehodne določbe OPN MOM za postopke, ki so bili začeti že pred njegovo uveljavitvijo,« so zapisali.
Ob tem poudarjajo, da se mnenje o skladnosti s prostorskimi akti izdaja za konkretno načrtovano gradnjo in projektno dokumentacijo, ne pa za zemljišče ali njegovega lastnika na splošno.
Pozitivno mnenje zato ne pomeni, da bi bila enaka etažnost dovoljena tudi v morebitnih drugih ali prihodnjih postopkih, če bi se vsebina načrtovane gradnje spremenila.
Kaj pa očitki o deljenju projekta?
Mestna svetnica je v vprašanju opozorila tudi na navedbe prebivalcev, da naj bi iz približno 10.000 kvadratnih metrov velikega zemljišča nastale tri parcele, za načrtovana objekta pa se vodita dva ločena postopka za izdajo gradbenega dovoljenja.
Na občini glede tega pojasnjujejo, da sama parcelacija zemljišč oziroma dejstvo, da se za sosednje objekte vodita ločena postopka, še ne pomeni nedopustnega deljenja enotnega projekta.
Pri presoji je treba izhajati iz konkretne projektne dokumentacije in ugotoviti, ali gre za funkcionalno in tehnično samostojne gradnje ali pa za poseg, ki bi ga bilo glede na njegove značilnosti treba obravnavati kot celoto.
O tem v postopku izdaje gradbenega dovoljenja odloča pristojni upravni organ.
Na Mestni občini Maribor še pojasnjujejo, da kot mnenjedajalec v posameznem postopku preverjajo skladnost predložene načrtovane gradnje s prostorskimi akti, ki se glede na čas začetka postopka in prehodne določbe uporabljajo za konkretno gradnjo.
