Trg nepremičnin v Mariboru ostaja kaotičen: Povpraševanje veliko, stanovanja za mlade in družine vse težje dostopna

Nepremičninski trg v Sloveniji se v zadnjem letu sooča z velikimi spremembami. Od višjih obrestnih mer in negotovosti na kreditnem trgu do vse večjega povpraševanja po hišah na podeželju.

O podrobnostih razmer na nepremičninskem trgu v Podravju smo povprašali nepremičninske agencije.

Kot pravi Mojca Žižek Mesarec iz agencije Galea nepremičnine je trg zelo dinamičen, vendar je ponudba še vedno omejena: »Povpraševanje presega razpoložljive nepremičnine, kar ohranja cene na višji ravni.«

»Trg je ostal aktiven, a z manj transakcijami kot v rekordnih letih,« pojasnjuje Branko Potočnik iz INSA nepremičnine. Cene so se zmerno dvigovale, pri čemer opažajo razliko med rabljenimi in novimi nepremičninami. »Povpraševanje konstantno obstaja, zlasti po stanovanjskih nepremičninah in po skladiščnih prostorih,« dodaja. 

Najbolj iskana stanovanja za mlade pare in družine

Žižek Mesarec razlaga, da so med kupci trenutno najbolj iskana stanovanja za družine in mlade pare ter manjše hiše, ki jih je res malo na trgu.

Največ zanimanja trenutno vzbujajo dvo- in trosobna stanovanja v Mariboru, predvsem na dobrih mikrolokacijah ter v stavbah z dvigalom in lastnim parkirnim mestom, pa dodaja Potočnik. Med iskanimi so tudi hiše v primestnih naseljih, kjer kupce privabljata zmerna kvadratura in nizki obratovalni stroški. Veliko povpraševanja je tudi po komunalno opremljenih zazidljivih zemljiščih v naseljih z dobro prometno povezavo.

»Veliko je povpraševanja po večjih stanovanjih (4 sobnih), vendar je tovrstnih stanovanj zelo malo,« dodaja. 

Visoki stroški gradnje in pomanjkanje ustreznih stavbnih zemljišč

Kaj prispeva k omejeni ponudbi nepremičnin v Podravju? 

»Glavni razlogi so pomanjkanje zemljišč primernih za gradnjo, dolgi birokratski postopki in višji stroški gradnje, ki vplivajo na investitorje,« našteva Žižek Mesarec. 

»Stroški materiala in delovne sile so v zadnjem letu močno narasli, dostop do primernih zemljišč je omejen, birokracija pa postopke ne le zavleče, ampak jih pogosto tudi nepotrebno zaplete, kar investitorjem in kupcem povzroča dodatne frustracije in zamude,« dodaja. 

Postopki od ideje do gradbenega dovoljenja so dolgotrajni in zapleteni

Potočnik med težavami izpostavlja premalo komunalno opremljenih stavbnih zemljišč, dolgotrajne postopke v zvezi s pridobitvijo gradbenih dovoljenj, počasne spremembe prostorskih načrtov ter visoke stroške gradnje in financiranja. 

Tudi zelo draga obrtniška dela in pomanjkanje izvajalce tovrstnih del.

»Stroški dela v gradbeništvu so bili lani občutno višji, material se je deloma umiril, a skupni stroški za nova stanovanja so v 2024 še rasli,« pojasnjuje: »Zemljišča z urejeno komunalno opremo in jasnim občinskim prostorskim načrtom ostajajo omejena in posledično draga. Postopki od ideje do gradbenega dovoljenja so dolgotrajni in zapleteni. Postopki legalizacije neskladnih objektov so zelo oteženi, dragi in dolgotrajni.«

Največ potenciala za novogradnje v okolici Maribora

Žižek Mesarec iz Galea nepremičnine največ možnosti za novogradnjo vidi v okolici Maribora, območjih z dobro prometno povezavo in bližino narave, kjer se gradi tako za stalno bivanje kot za investicijske namene.

Potočnik v Mariboru izpostavlja območja, ki imajo še nepozidana zemljišča ali pa je v njih možna prenova, kot so Studenci, Tezno, Melje. V okolici so za novogradnje primerna predvsem območja v občinah Hoče-Slivnica, Miklavž na Dravskem polju, Rače-Fram, Duplek, Hajdina, Kidričevo. »Povsod, kjer občine aktivno rešujejo občinski prostorski načrt in vlagajo infrastrukturo,« navaja nepremičninski posrednik iz INSA nepremičnine. 

Stanovanja za mlade in družine vse težje dostopna

Kako dostopne so nepremičnine za družine, upokojence ali mlade kupce? Potočnik navaja, da je dostopnost nepremičnin za kupce odvisna od njihovih finančnih/kreditnih sposobnosti: »Imamo kupce iz vseh starostnih skupin, ki so zmožni zagotoviti sredstva za nakup nepremičnine.«

Na drugi strani Žižek Mesarec meni, da so stanovanja za mlade in družine vse težje dostopna: »Predvsem zaradi cen in omejene ponudbe. Upokojenci pogosto iščejo manjša, udobna stanovanja v urejenih okoljih.«

Lahko pričakujemo stabilizacijo cen?

Žižek Mesarec pričakuje postopno stabilizacijo cen, a bo, kot pravi, brez znatnega povečanja ponudbe trg ostal napet.

»Kratkoročno pričakujem več razhajanja,« pa odgovarja Potočnik: »Pri rabljenih stanovanjih v Mariboru blaga rast ali stabilizacija, pri novih stanovanjih več selektivnosti in občutljivosti na cene.«

Dodaja, da so se v prvem četrtletju 2025 po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije rabljena stanovanja v Mariboru še nekoliko podražila, nove enote pa so pokazale opazen četrtletni zdrs, kar potrjuje večjo previdnost kupcev pri novogradnjah. »Ponudba se bo povečala tam, kjer so projekti že daleč v postopkih,« je prepričan Potočnik. 

Ponudba najemnih stanovanj je premajhna

Kakšno je v Podravju situacija z najemnimi stanovanji? Kot pravita naša sogovornika, je ponudba je premajhna glede na povpraševanje. Predvsem pa so najemna stanovanja zlasti za mlade, ki najemajo svoje prvo stanovanje, predraga. 

»Tipična najemnina za dvosobno stanovanje v Mariboru se po oglasih danes najpogosteje giblje približno med 450 in 700 evrov (odvisno od lege, stanja, parkiranja) in si jo lahko privoščijo pari, v kolikor sta oba zaposlena,« pojasnjuje Potočnik. 

Maribor in Ptuj. Kje so razlike? 

Nepremičninska posrednika smo povprašali tudi, ali so na trgu nepremičnin razlike med Mariborom in Ptujem. 

»Maribor ima širšo ponudbo in večje povpraševanje, predvsem za stanovanja in novogradnje,« razlaga Žižek Mesarec: »Ptuj je bolj miren trg, kjer so povpraševanje in ponudba manj intenzivni, cene pa običajno nekoliko nižje.«

»Težko rečemo, kje so največje razlike med Mariborom in Ptujem, pravi Potočnik, ki poudarja, da je za Slovence značilno, da težko zapuščamo svojo lokacijo: »Večina nas ostane na približni lokaciji, kjer smo odraščali.«

Tako Ptuj kot Maribor imata svoje prednosti. Ptuj je manjše urbano naselje, v neposredni bližini je veliko narave, Maribor je po drugi strani večje urbano naselje, več je prometa, več ljudi. 

»Maribor ima večji fond stanovanj, večjo likvidnost in izrazitejši najemni trg, zato so cene in najemnine praviloma višje,« dodaja Potočnik: »Ptuj ter okolica imata sorazmerno več povpraševanja po hišah in zemljiščih, nižjo cenovno osnovo in manj novogradenj — a tudi manj ponudbe na najemnem trgu.«

»Trg nepremičnin je trenutno precej kaotičen«

»Trg nepremičnin je trenutno precej kaotičen in težko je natančno napovedovati prihodnje gibanje – žal nimamo čarobne krogle,« je za konec povedala Mojca Žižek Mesarec iz agencije Galea nepremičnine.

»Kljub temu upamo, da se bo stanje v  stabiliziralo, ponudba stanovanj pa razširila, predvsem za mlade družine, ki si želijo svoj prvi dom. Pomembno je, da si vsi prizadevamo za transparentnejše postopke in boljšo dostopnost nepremičnin, da bodo sanje o lastnem domu dosegljive širšemu krogu ljudi,« pravi.

Branko Potočnik iz INSA nepremičnine pa dodaja, da bi za bolj uravnotežen trg v Podravju pomagalo: »Pospešitev prostorskih postopkov in izdaje dovoljenj, aktivacija občinskih zemljišč (javno-zasebna partnerstva), stabilna davčna in kreditna politika ter ciljno spodbujanje najemne gradnje in energetske prenove obstoječega fonda.«

Kot pravi, bi pripomogla tudi sprememba zakonodaje, s katero bo pospešili legalizacijo objektov in omogočili spreminjanje enostanovanjskih ali dvostanovanjskih stavb v večstanovanjske ali poslovnih objektov v stanovanjske.