Gramozirano parkirišče ob mariborski občini bi lahko v prihodnosti dobilo povsem novo podobo. Mestna občina Maribor preverja interes zasebnih investitorjev za razvoj območja, kjer bi lahko zrasel večnamenski objekt, pod zemljo pa tudi garažna hiša.
Mestna občina Maribor je objavila javni poziv promotorjem za morebitno izvedbo javno-zasebnega partnerstva pri razvoju območja Rotovž 3-C.
Gre za območje tako imenovane občinske »plombe« v mestnem središču, znotraj kareja med Trgom generala Maistra, Ulico heroja Tomšiča, Maistrovo ulico in Ulico heroja Staneta, neposredno ob obstoječi občinski stavbi.
Poziv še ne pomeni izbire investitorja. Občina želi z njim predvsem preveriti, ali zasebni sektor v lokaciji vidi poslovni interes, kakšen projekt bi bil tam izvedljiv in pod kakšnimi pogoji bi bilo mogoče vzpostaviti javno-zasebno partnerstvo.
Zainteresirani lahko vprašanja občini posredujejo do 26. avgusta, rok za oddajo vlog pa je 11. september do 10. ure. Sodelovanje v tej fazi ne prinaša prednosti pri morebitnem poznejšem izboru zasebnega partnerja.
Sprva načrtovali novo občinsko stavbo
Za območje že velja občinski podrobni prostorski načrt, ki je bil prvotno pripravljen za gradnjo nove občinske oziroma upravne stavbe. Pred tem je bil izveden tudi arhitekturni natečaj za prizidavo oziroma razvoj občinske stavbe, natečajna rešitev pa je bila vključena v prostorski akt.
A to ne pomeni, da bi morala biti bodoča stavba namenjena samo občinski upravi.
Med možnimi programi občina omenja stanovanjsko, poslovno, upravno, parkirno, javno ali mešano rabo. Morebitni investitorji bodo morali jasno predstaviti, kaj bi bilo namenjeno trgu, kaj občini in kaj javni uporabi.
Hkrati bodo morali dokazati, da je njihov predlog izvedljiv z vidika prostorskih pogojev, tehničnih standardov, osvetlitve, prezračevanja, dostopnosti, parkiranja, požarne varnosti in vplivov na sosednje stavbe.
Nad zemljo do štiri nadstropja
Po veljavnem prostorskem načrtu je nadzemni objekt mogoče načrtovati do višine P+4, torej s pritličjem in štirimi nadstropji. Nova stavba ne sme biti višja od slemen sosednjih objektov na Ulici heroja Staneta 1 in Ulici heroja Tomšiča 2.
Pritličje ob Trgu generala Maistra mora slediti ulični liniji zazidave, zgornja nadstropja pa so lahko nekoliko pomaknjena proti ulici, največ za 80 centimetrov.
Pri načrtovanju bo treba paziti tudi na obstoječe stavbe. Novogradnja ne sme zakriti obstoječih oken na sosednjem objektu, zagotovljeno pa mora ostati tudi ustrezno osončenje stavb na Maistrovi ulici 4, 6 in 8.
Pod zemljo bi lahko nastalo pet garažnih etaž
Še precej večji poseg se odpira pod površjem. Prostorski načrt omogoča do šest podzemnih nivojev, od katerih je pet predvidenih za garažne etaže. Prav javno dostopna parkirna mesta so eden osrednjih interesov Mestne občine Maribor pri iskanju zasebnega partnerja.
Lokacija je namreč neposredno ob občinski stavbi, mestnem jedru, upravnih in drugih javnih vsebinah, zato želi občina preveriti možnosti za ureditev dodatnih javno dostopnih parkirnih kapacitet.
Potencialni partnerji bodo morali med drugim oceniti, koliko parkirnih mest je na lokaciji sploh mogoče zagotoviti ter kako bi jih razdelili med javno uporabo in morebitni tržni del projekta.
Gradnja samo na parkirišču ali širša povezava z občinskim dvoriščem?
Pomembno vprašanje je tudi obseg posega. Potencialni investitorji morajo pripraviti najmanj dva scenarija in obravnavati razliko med gradnjo na celotnem predvidenem območju in projektom, omejenim zgolj na sedanjo »plombo«.
Če bi gradili samo na območju parkirišča, bi bila pomembna omejitev vzhodna stran objekta proti občinskemu dvorišču. Tam je treba po trenutnih izhodiščih predvideti slepo fasado brez oken, razen če bi pristojni organi pozneje potrdili drugačno rešitev.
Garaža bi lahko nastala kot samostojna faza
Projekt je mogoče izvesti tudi po posameznih fazah. Ena od možnosti je, da bi bila podzemna garažna hiša zgrajena kot samostojen del projekta.
V tem primeru bi moral investitor pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja urediti tudi dvig cestišča na nivo pločnika in enotno tlakovanje severne strani Trga generala Maistra med Ulico heroja Staneta in Ulico heroja Tomšiča. Zaradi zahtevnega posega v gosto pozidanem mestnem središču bo treba pred načrtovanjem gradnje pripraviti tudi strokovno podlago o vplivu izkopa in zaščite gradbene jame na okoliško stavbno dediščino.
Med gradnjo garaže bi moral investitor spremljati morebitne statične spremembe na okoliških stavbah in po potrebi izvesti zaščitne oziroma sanacijske ukrepe.
Občina išče model, ki bi bil zanimiv tudi za zasebni kapital
Bistvo poziva je preveriti, ali je mogoče projekt oblikovati tako, da občini celotne investicije ne bi bilo treba financirati sami.
Zasebni partner bi lahko po predlaganem modelu prevzel financiranje, projektiranje in gradnjo, morebiti tudi poznejše vzdrževanje oziroma upravljanje dela kompleksa. Projekt pa bi moral v zameno vsebovati dovolj tržno zanimivih vsebin, da bi bil za zasebnega investitorja ekonomsko upravičen.
Občina želi na drugi strani jasno opredeljeno javno korist. Med najbolj izpostavljenimi so javno dostopna parkirna mesta, promotorji pa lahko predlagajo tudi druge javne programe in modele razdelitve prostorov.
Javni poziv tako še ne določa, kaj bo na današnjem gramoziranem parkirišču dejansko zgrajeno. Pokazal pa naj bi, ali obstaja interes zasebnih investitorjev in kakšna kombinacija stanovanjskih, poslovnih, upravnih ter parkirnih vsebin bi bila na eni najbolj izpostavljenih lokacij v središču Maribora sploh izvedljiva.
