Mestne nepremičnine preverjajo interes zasebnih vlagateljev za razvoj skoraj 11.000 kvadratnih metrov velikega območja Magdalena. Vrednost zemljišč je ocenjena na skoraj 3,4 milijona evrov, v ospredju pa je predvsem stanovanjska gradnja.
Na območju Magdalene v Mariboru bi lahko v prihodnje zrasel nov stanovanjsko-poslovni kompleks z garažno hišo oziroma podzemnim parkiranjem. Mestne nepremičnine so objavile javni poziv promotorjem, s katerim preverjajo interes za izvedbo projekta po modelu javno-zasebnega partnerstva.
Gre za projekt »Razvoj območja Magdalena - stanovanjsko-poslovni program z garažno hišo v Mariboru«. K sodelovanju vabijo domače in tuje pravne osebe, konzorcije ter druge gospodarske subjekte z ustreznimi razvojnimi, finančnimi, tehničnimi, organizacijskimi in kadrovskimi zmogljivostmi.
Pomembno pa je, da projekt še ni tik pred gradnjo. Objavljeni poziv ni javno naročilo, razpis za prodajo nepremičnin ali zavezujoče iskanje izvajalca.
Gre za predhodno fazo, v kateri želijo Mestne nepremičnine preveriti interes trga, izvedljivost projekta, njegovo finančno strukturo, javne koristi in možnosti sodelovanja z zasebnim kapitalom.
Na zemljišču, kjer bi lahko v prihodnje zrasli novi stanovanjski in poslovno-stanovanjski objekti, je trenutno urejeno parkirišče, kjer Mestne nepremičnine ponujajo parkirna mesta v mesečni najem.
Skoraj 11.000 kvadratnih metrov veliko območje
Projekt zajema zemljiški kompleks v katastrski občini Tabor na območju Magdalena. Zemljišča so razdeljena na dva sklopa.
Sklop A obsega ocenjeno površino 7973 kvadratnih metrov, sklop B pa 2942 kvadratnih metrov.
Skupaj gre torej za približno 10.915 kvadratnih metrov zemljišč.
Zemljišča so po navedbah v dokumentaciji v lasti družbe Mestne nepremičnine. Območje ureja občinski podrobni prostorski načrt za del območja Tabor Magdalena med Betnavsko, Jezdarsko, Žitno in Žlogarjevo ulico.
V načrtu dva stanovanjska in poslovno-stanovanjski objekt
Na območju so predvideni trije objekti - dva stanovanjska ter en poslovno-stanovanjski objekt. Pomemben del razvojnega koncepta je tudi garažna hiša oziroma podzemno parkiranje.
Koliko stanovanj in parkirnih mest bi projekt dejansko prinesel, dokument za zdaj ne določa. Projektna dokumentacija oziroma idejna zasnova prihodnjega večstanovanjskega objekta z garažno hišo namreč še ne obstaja.
Zemljišča ocenjena na skoraj 3,4 milijona evrov
Dokument razkriva tudi vrednost zemljišč.
Cenilno poročilo z dne 29. maja 2026 ocenjuje tržno vrednost sklopa A na 2,891 milijona evrov brez davka na dodano vrednost, sklopa B pa na 505.000 evrov brez davka na dodano vrednost.
Skupna ocenjena tržna vrednost obeh sklopov tako znaša 3,396 milijona evrov brez davka na dodano vrednost.
Ocenjena gradbena vrednost posameznega parkirnega mesta s površino 12,5 kvadratnega metra znaša 14.000 evrov brez davka na dodano vrednost.
Mestne nepremičnine pri tem poudarjajo, da gre za strokovna izhodišča in ne za vnaprej določene pogodbene vrednosti.
Zasebni kapital v zameno za javne koristi
Eden ključnih elementov projekta je način sodelovanja zasebnega in javnega partnerja. Mestne nepremičnine želijo preveriti, ali bi zasebni kapital, znanje in prevzem izvedbenih tveganj omogočili hitrejšo in kakovostnejšo izvedbo projekta.
Osrednji cilj je razvoj pretežno stanovanjskega območja, ki bi ga lahko dopolnjevale poslovne oziroma storitvene vsebine in parkirna infrastruktura.
Ob tem želijo preveriti modele, pri katerih se vrednost javnih zemljišč ne bi pretvorila zgolj v enkratni prihodek.
Javni partner bi lahko v zameno za zemljišča, stvarnopravne pravice ali drugo obliko sodelovanja dobil konkretne dolgoročne koristi.
Med možnostmi dokument izrecno omenja določeno število stanovanj, javno dostopna ali namenska parkirna mesta, urejene javne in zelene površine, infrastrukturo ali drugo ekonomsko enakovredno korist.
Možnih je več modelov sodelovanja
Dokument dopušča več načinov izvedbe. Pri mešanem razvojnem modelu bi zasebni partner financiral in izvedel pretežni del projekta, javni partner pa bi zagotovil zemljišča oziroma pravice ter v zameno dobil vnaprej opredeljene javne koristi.
Druga možnost je, da bi po dokončanju del del zgrajenih stanovanj, poslovnih prostorov, parkirnih mest ali drugih enot prešel na javnega partnerja kot protivrednost njegovega vložka.
Predvidena sta tudi model stavbne oziroma dolgoročne pravice uporabe in fazna izvedba projekta. Promotorji lahko predlagajo tudi drug zakonit model, če lahko jasno izkažejo javni interes, transparentno vrednotenje in dejanski prevzem tveganj.
Predlog, ki bi pomenil zgolj nakup zemljišč brez vsebinskih elementov javno-zasebnega sodelovanja, pa se lahko uporabi kot primerjalna tržna informacija, ne nujno kot model javno-zasebnega partnerstva.
Pri delu zemljišč obstajajo tudi pravna tveganja
Dokument opozarja tudi na nekatere odprte izzive. Na posameznih parcelah so vpisane stvarne služnosti, nujne poti in druga bremena, na nekaterih zemljiščih pa stojijo dotrajani objekti, ki v cenitvi niso bili predmet vrednotenja.
Posebej izpostavljeno je tveganje pri sklopu B, kjer morajo zainteresirani preveriti možnost uveljavljanja oziroma vzpostavitve pripadajočega zemljišča oziroma drugih stvarnopravnih zahtevkov.
Promotorji morajo zato oceniti vpliv teh okoliščin na vrednost, časovnico in izvedljivost projekta ter predlagati, kdo bi posamezna tveganja prevzel.
Vlagatelji morajo pokazati tudi finančno računico
Od zainteresiranih ne pričakujejo zgolj arhitekturne ideje. Predložiti morajo tudi finančni in ekonomski model.
Ta mora med drugim zajeti investicijsko vrednost, vrednost zemljiškega vložka, vire financiranja, prihodke od prodaje, oddaje, parkiranja oziroma drugih dejavnosti ter vrednost javnih koristi.
Prikazati morajo tudi donosnost projekta in občutljivost finančne računice na cene stanovanj, gradbene stroške, obrestne mere, časovne zamike in obseg sklopa B.
Predlog mora vključevati še časovni načrt od preveritev in projektiranja do dovoljenj, rušitev, gradnje, opremljanja in predaje.
Kaj želijo z razvojem Magdalene doseči?
Med glavnimi cilji Mestne nepremičnine navajajo povečanje ponudbe stanovanj, kakovostno urbanistično in arhitekturno ureditev Magdalene, racionalno uporabo zemljišč v lasti javne družbe ter ureditev parkiranja in zmanjšanje pritiska mirujočega prometa na okoliški javni prostor.
Želijo tudi transparentno vrednotenje javnega vložka in koristi ter obvladovanje prostorskih, gradbenih, pravnih, tržnih in finančnih tveganj.
